Vorläufiger Baustopp für großflächige Wohnanlage in Hördt

Pressemitteilung Nr. 7/22

Die 4. Kammer des Gerichts hat mit Beschluss vom 04. Februar 2022 entschieden, dass eine für sofort vollziehbar erklärte Baueinstellungsverfügung der Kreisverwaltung Germersheim, mit der einem Bauträger untersagt wurde, mit dem Bau einer Wohnanlage mit 37 Wohneinheiten in Hördt fortzufahren, rechtmäßig ist.

Das Grundstück, auf dem die Wohnanlage errichtet werden soll, liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hutzelberg – 1. Teilabschnitt“, der lediglich vier Grundstücke umfasst. Er setzt auf zwei der vier Grundstücke als Art der Nutzung ein Mischgebiet fest. Das Vorhabengrundstück ist eines dieser beiden Grundstücke und hat eine Grundfläche von ca. 1850 m². Das weitere Grundstück im Mischgebiet weist eine Grundfläche von ca. 240 m² auf.

Die Antragstellerin legte der Verbandsgemeinde Rülzheim im Oktober 2021 die Bauunterlagen im Freistellungsverfahren nach § 67 LBauO vor, weil sie der Ansicht war, dass ihr Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspreche und daher kein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen sei. Daraus ist ersichtlich, dass eine Wohnanlage mit insgesamt 37 Wohneinheiten errichtet werden soll, davon vier freistehende Wohnhäuser mit je zwei Wohneinheiten und ein großer Wohnkomplex mit insgesamt 29 Wohnungen. Insgesamt soll das Vorhaben eine Wohnfläche von ca. 2280 m² aufweisen.

Die Verbandsgemeinde Rülzheim bestätigte der Antragstellerin, dass ihr Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspreche und ein Baugenehmigungsverfahren nicht gefordert werde.

Nachdem die Antragstellerin der Kreisverwaltung daraufhin den Baubeginn im Dezember 2021 angezeigt hatte, erließ diese eine für sofort vollziehbar erklärte Baueinstellungsverfügung, die auch eine Zwangsgeldandrohung für den Fall der Zuwiderhandlung enthält. Die Kreisverwaltung begründete die Verfügung damit, dass für das Vorhaben kein Freistellungsverfahren durchgeführt werden könne, denn es entspreche gerade nicht dem Bebauungsplan. Für den maßgeblichen Bereich sei ein Mischgebiet festgesetzt. Dort sei die Anlage mit 37 Wohneinheiten unzulässig.

Gegen die Baueinstellungsverfügung legte die Antragstellerin Widerspruch ein und stellte gleichzeitig am 17. Januar 2022 einen Eilrechtsschutzantrag beim Verwaltungsgericht. Sie ist der Meinung, dass auch ein reines Wohnbauvorhaben im Mischgebiet zulässig sei. Zudem habe die Kreisverwaltung nicht ausreichend gewürdigt, dass aufgrund des Baustillstandes ein alltäglicher Verlust von rund 10.000,00 € zu verzeichnen sei. Letztlich habe die Ortsgemeinde Hördt ein gesteigertes Interesse an der Schaffung von Wohnraum.

Die 4. Kammer hat den Eilrechtsschutzantrag mit folgender Begründung abgewiesen:

Es sei zwar richtig, dass auch im Mischgebiet grundsätzlich reine Wohnbauvorhaben verwirklicht werden könnten. Allerdings sei im vorliegenden Fall das Wohnbauvorhaben mit 37 Wohneinheiten aufgrund der besonderen Grundstückskonstellation nach dem Bebauungsplan unzulässig. Ein Mischgebiet sei dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten, dienen solle. Dabei dürfe keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen. Genau das sei hier aber der Fall, wenn das reine Wohnbauvorhaben verwirklicht wäre. Das Vorhabengrundstück dominiere das Gebiet deutlich, denn es mache flächenmäßig ca. 88 % des Mischgebiets aus. Bei einem derart übermächtigen Wohnkomplex im Verhältnis zu einer möglichen kleinen Gewerbeeinheit könne nicht mehr die Rede von einer „Durchmischung“ der Nutzungsarten sein. Die für das Mischgebiet typische Prägung durch beide Nutzungsarten gleichermaßen wäre dann nicht mehr gegeben.

An der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des Wohnbauvorhabens ändere auch der Vortrag der Antragstellerin nichts, die Ortsgemeinde habe ein gesteigertes Interesse an der Schaffung von Wohnraum, denn aus der Begründung des Bebauungsplans ergebe sich gerade das Interesse der Ortsgemeinde an einer heterogenen Nutzung. Überdies habe der Ortsgemeinderat, nachdem er aufgrund des hiesigen Rechtsstreits erneut mit dem Baugebiet befasst gewesen sei, am 26. Januar 2022 beschlossen, dass der Bebauungsplan nicht geändert werden solle und damit sehr deutlich gemacht, dass die Ortsgemeinde gerade kein Interesse an einer reinen Wohnnutzung habe.

Gegen den Beschluss kann innerhalb eines Monats nach Zustellung Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz erhoben werden.

Verwaltungsgericht Neustadt, Beschluss vom 04. Februar 2022 – 4 L 66/22.NW  

Die Entscheidung kann per E-Mail: poststelle(at)vgnw.jm.rlp.de beim Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße grundsätzlich kostenpflichtig angefordert werden. Gegebenenfalls kann die Entscheidung demnächst auch unter „Service & Informationen“ → „Landesrecht und Rechtsprechung Rheinland-Pfalz“ abgerufen werden.